logo

logo

القانون الخاص | حق السطحية

حق سطحيه

right of the surface - droit de la surface

 حق السطحية

حق السطحية

زهير حرح

مفهوم حق السطحية 

إنشاء حق السطحية

انقضاء حق السطحية

   

يشمل نطاق حق الملكية الأرض، وما تحتها، وما فوقها بالقدر الذي يصلح للاستعمال، كما أن هذا الحق ينطوي على عناصر ثلاثة هي: استعمال الشيء، واستغلاله، والتصرف فيه. فإذا تركزت سلطات المالك في النطاق المذكور بعناصر هذا الحق الثلاثة، كانت ملكيته كاملة، وأضحى من حق المالك الاستئثار بكل مزايا الملكية.

وإذا تخلى المالك لغيره عن سلطته في نطاق ملكيته من حيث العلو أو السفل، أو تخلى عن إحدى سلطاته في الاستعمال، والاستغلال، والتصرف، فعندئذ تنقضي سلطته بالقدر الذي تخلى عنه، ويكون للغير الحق في استعمال الشيء المملوك في الحدود المقررة لحقه عليه. وبذلك تتجزأ الملكية إلى أجزاء يؤلف كل جزء حقاً عينياً مستقلاً بذاته، فإذا تخلى المالك لغيره عن حق ملكيته في العلو وفي السفل بالسماح لهذا الغير بالبناء على الأرض أو الغراس فيها، فعندئذ تتقيد الملكية بما كسبه الغير من حق القرار، وبذلك تبقى الأرض مثقلة بهذا الحق الذي يسمى حق السطحية.

فقد يضطر مالك الأرض - تحت ضغط الظروف الاقتصادية أو لاعتبارات أخرى - إلى أن يتخلى عن حق الاستفادة من أرضه لغيره؛ على أن يبني هذا الأخير أبنية فيها، أو يغرس ما يشاء من الغراس، فيبقى البناء أو الغراس ملكاً للباني، وتبقى الأرض لمالكها، على أن يدفع مالك البناء، أو الغراس إلى مالك الأرض مبلغاً معيناً أجرة أرضه، ويسمى الحق الذي يكسبه صاحب البناء أو الغراس حق السطحية.

وقد نظم القانون المدني السوري حق السطحية في المواد من (994- 997) منه.

أولاً- مفهوم حق السطحية

1- تعريف حق السطحية:

عرفت المادة (28) من قانون الملكية العقارية الصادر بالقرار رقم 3339 تاريخ 12/11/1930حق السطحية: بأنه حق المالك في أبنية أو منشآت أو أغراس قائمة على أرض هي لشخص آخر.

كما عرفت المادة (994) مدني سوري حق السطحية بأنه: حق المالك في أبنية أو منشآت أو أغراس قائمة على أرض هي لشخص آخر. كما نصت المادة (886) مدني سوري على أنه: «كل بناء أو غرس أو عمل قائم على الأرض» يعتبر أن مالك الأرض قد أقامه على نفقته، وأنه يخصه، ما لم يقم الدليل على عكس ذلك».

فحق السطحية حق عيني يخول صاحبه أن يقيم أبنية ومنشآت أخرى على أرض الغير، أو يغرس أغراساً، وعلى هذا يترتب على قيام حق السطحية نشوء ملكيتين مستقلتين إحداهما عن الأخرى، تشمل الأولى ملكية الأرض، أما الثانية فتشمل ملكية البناء أو الغراس.

2- طبيعة حق السطحية:

نشأ هذا الحق في القانون الروماني، ولكن لم ينص عليه التقنين المدني الفرنسي، وقد أدى هذا إلى خلاف في الفقه حول طبيعة هذا الحق، فذهب رأي إلى أنه من حق الانتفاع، وذهب رأي آخر إلى أن حق السطحية هو حق ملكية للأبنية أو الأغراس القائمة على الأرض مستقل عن ملكية الأرض.

وقد أورد المشرع السوري حق السطحية في الباب المتعلق بالحقوق المتفرعة من حق الملكية، الأمر الذي يستفاد منه أنه يعد هذا الحق جزءاً من أجزاء الملكية، كحق الارتفاق وحق الانتفاع على أساس أن ملكية صاحب حق السطحية للأبنية، أو الإنشاءات الأخرى، أو الأغراس التي يقيمها أو يغرسها يعد نتيجة طبيعية لممارسة حقه، فكل ذلك يدخل في مضمون هذا الحق، ويعد جزءاً منه، وهذا المسلك غير سديد، لأن حق السطحية حق ملكية مستقل عن حق الملكية، وهو حق قائم بذاته محدود من حيث النطاق؛ إذ إنه يمتد علواً من دون أن يمتد عمقاً، كما أن حق مالك الأرض محدود من حيث النطاق، إذ إنه يمتد عمقاً من دون أن يمتد علواً، وهو في صورته هذه يغاير ملكية الأرض التي تشمل ما تحت الأرض وما فوقها إلى الحد المفيد في التمتع بها علواً وعمقاً.

ويترتب على قيام حق السطحية وجود ملكيتين مستقلتين إحداهما عن الأخرى، فإذا كانت الأبنية أو الغراس قائمة على أرض أميرية كانت الأبنية والغراس أميرية أيضاً، ومثل ذلك فيما إذا كانت الأرض ملكاً فتكون الأبنية والغراس ملكاً بالتبعية، على أن سلطة كل مالك تبقى في حدود ما يملكه ويترتب على ذلك نتائج عدة، وأهمها:

أ - يحق لكل من صاحب البناء أو الغراس،ومالك الأرض أن يتفرغ عن حقه، أو أن يحمله بتأمين، أو أن ينشىء عليه حق انتفاع.

ب - لا يجوز لكل من صاحب البناء أو الغراس، ومالك الأرض أن يطلب قسمة العقار، لأنهما ليسا مالكين على الشيوع، وإنما تقوم ملكية كل منهما بصورة مستقلة عن ملكية الآخر.

3- نطاق حق السطحية:

يرجع في تحديد نطاق حق السطحية إلى السبب الذي أنشىء بموجبه هذا الحق، فإذا كان السبب عقداً وجب الرجوع إليه لمعرفة ما إذا كان حق السطحية يشمل سطح الأرض أم أن نطاقه محصور في جزء منها، فإذا كان حق السطحية يشمل جميع الأشياء الظاهرة فوق الأرض لا يبقى لصاحب الرقبة سوى الحقوق الآتية:

أ - يجوز أن يجري على الأرض حقوق ارتفاق على أن يكون ذلك ضمن الحدود التي لا تتعارض مع استعمال حق السطحية (م 995 /2) مدني سوري.

ب - يحق لصاحب الأرض أن يستغل جوف أرضه بشرط ألا يتعارض عمله مع حقوق صاحب حق السطحية.

ج - إذا وجد في الأرض المحملة بحق سطحية كنز، فإنه يكون لصاحب الأرض الحق بأخذ ثلاثة أخماسه.

د - يستوفي مالك الرقبة بدلاً سنوياً مقابل استعمال صاحب البناء أو الغراس لأرضه.

أما إذا كان حق السطحية محصوراً في جزء من الأرض فينحصر أثره في هذا الجزء ولا يتعداه إلى غيره على أن يبقى حق مالك الرقبة باستغلال الأجزاء المرتبة عليها حق سطحية مقيداً بما تم إيضاحه من قيود.

4- التمييز بين حق السطحية والحقوق المشابهة له:

أ - التمييز بين حق السطحية وحق التعلي: إن حق الملكية يفترق عن حق التعلي، لأن حق السطحية هو حق ملكية مستقل عن حق الملكية، في حين أن حق التعلي هو من الحقوق المتعلقة بالأجزاء المشتركة الشائعة شيوعاً جبرياً في ملكية الطبقات. وبذلك حكمت محكمة النقض السورية؛ إذ ذهبت إلى أن لفظ الأرض لا يدخل في مدلوله معنى السطح، لا لغة ولا اصطلاحاً، وأن حق السطحية، هو الحق الذي يترتب لبناء، أو غراس مرتكز على سطح الأرض لا على سطح البناء لتعذر وجود الغراس على سطح الأبنية، وأن الاشتراك في الطوابق المختلفة يدخل في معنى الارتفاق لا في معنى السطحية.

ب - التمييز بين حق السطحية وحق الملكية: لابد من التمييز في هذا المقام بين حق الملكية وبين حق السطحية في طبقات البناء، فإذا تعدد ملاّك طبقات الدار، أو شققها المختلفة، فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض، وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع، وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسة والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات، وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة. كل هذا ما لم يكن في السجل العقاري ما يخالفه.

وهذه الأجزاء المشتركة من الدار لا تقبل القسمة، ويكون نصيب كل مالك فيها بنسبة قيمة الجزء الذي له في الدار. وليس للمالك أن يتصرف في نصيبه هذا مستقلاً عن الجزء الذي يملكه.

ولا يجوز إحداث أي تعديل في الأجزاء المشتركة بغير موافقة جميع الملاك عند تجديد البناء؛ إلا إذا كان التعديل الذي يقوم به أحد الملاك على نفقته الخاصة من شأنه أن يسهل استعمال تلك الأجزاء من دون أن يغير من تخصيصها، أو يلحق الضرر بالملاك الآخرين (م 811) مدني سوري.

وقد أوضح القضاء السوري بصورة جازمة ضرورة التفرقة بين ملكية الطبقات (أو الشقق وهي حالة البناء الذي يتعدد ملاكه بحيث يكون لكل منهم طبقة أو شقة خاصة به يملكها ملكية مفرزة) وحق السطحية، إذ إن لكل من صاحب العلو، وصاحب السفل حقاً في ملك الآخر، فلصاحب العلو حق القرار في السفل، والسقف ملك لصاحب السفل، ولصاحب العلو حق الانتفاع بسطحه انتفاعاً معتاداً، ولصاحب السفل حق في العلو يستره من الشمس، ويقيه من المطر.

ويترتب على ذلك وجود قيود مهمة على سلطات مالك السفل ومالك العلوك إذ يتعين على صاحب السفل أن يقوم بترميم الجدران الرئيسة والأعمدة والسقف والأساسات اللازمة لمنع سقوط العلو، فإذا امتنع عن القيام بهذه الترميمات؛ جاز للقاضي أن يأمر ببيع السفل.

ويجوز في كل حال لقاضي الأمور المستعجلة أن يأمر بإجراء الترميمات العاجلة (م 814) مدني سوري؛ إذ إن القواعد العامة في تنفيذ الالتزام تقضي: إما أن ينفذ الالتزام عيناً ولو جبراً، وإما أن ينفذ بطريق التعويض، والتنفيذ بطريق التعويض يكون في حالتين: حالة استحالة تنفيذ الالتزام عيناً لأن ذلك غير ممكن، أو أصبح غير مجدٍ للدائن. وقد أراد المشرع بخصوص التزامات صاحب السفل أن يضع جزاءً آخر بجانب التنفيذ العيني يتفق مع الطبيعة العينية لهذا الالتزام وهو جواز أن يأمر القاضي ببيع السفل.

وإذا انهدم البناء وجب على صاحب السفل أن يعيد بناء سفله؛ إذ إنه لا سبيل لصاحب العلو إلى استعمال حقه في القرار في حالة انهدام البناء؛ إلا إذا أعيد بناء السفل، ولكن يشترط في هذه الحالة ألا يكون انهدام البناء راجعاً إلى خطأ صاحب العلو، فإذا كان انهدام البناء بخطأ صاحب العلو ألزم بتعويض صاحب السفل، ولا يلزم صاحب السفل بإعادة بناء سفله. على أنه إذا قام ببناء سفله من تلقاء نفسه كان لصاحب العلو - إذا كان قد أوفى بالتعويض - أن يستعمل حقه في القرار فيعيد بناء علوه. أما إذا كان انهدام البناء بغير خطأ صاحب العلو؛ فإن على صاحب السفل إعادة بناء سفله، سواء أكان الانهدام بخطئه، أم كان بسبب أجنبي، ويلزم في حالة الخطأ بتعويض صاحب العلو طبقاً للقواعد العامة.

ويجوز لصاحب العلو أن يمنع صاحب السفل من السكنى، والانتفاع حتى يؤدي ما في ذمته، ويجوز له أن يحصل على إذن في إيجار السفل أو سكناه استيفاء لحقه (م 815) مدني سوري. وإذا هدم صاحب السفل سفله تعدياً، وجب عليه تجديد بنائه، ويجبر على ذلك. وهذا الالتزام الذي فرضه المشرع على صاحب السفل بإعادة بناء ملكه إنما هو خروج من المشرع على القواعد العامة التي تقضي بعدم إجبار المالك على إعادة بناء ملكه.

ويتعين لقيام هذا الالتزام أن يكون السفل منهدماً، سواء أكان الانهدام راجعاً إلى قدم السفل، أم إلى قوة قاهرة؛ لأن النص لم يشترط أن يكون الانهدام راجعاً إلى خطأ صاحب السفل، وإذا كان السفل قائماً ولكنه لا يقوى على حمل العلو، ولا تجدي معه الترميمات؛ كان على صاحب السفل أن يهدمه ويعيد بناءه. وإذا امتنع صاحب السفل عن تنفيذ التزامه، فقد نص القانون على جزاءين: إما التنفيذ العيني الجبري، وإما بيع السفل.

وبالمقابل لا يجوز لصاحب العلو أن يزيد في ارتفاع بنائه بحيث يضر بالسفل، وحق القرار قد يثبت لصاحب العلو بارتفاع معين، وفي هذه الحالة لا تصح له التعلية فيما يجاوز هذا الارتفاع ولو كان ذلك لا يضر بالسفل؛ إذ لا يجوز لصاحب العلو إشادة أبنية أو إنشاءات من شأنها أن تعرّض سلامة البناء للخطر. كذلك لا يجوز لصاحب العلو أن يزيد من ارتفاعه بغير إذن صاحب السفل؛ إلا إذا علم أنه لا يضر بالسفل، فله ذلك بغير إذن صاحب السفل، كما لا يجوز له هدم علوه، وعليه إعادة بنائه، لأن لصاحب السفل الحق في أن يستره العلو من الشمس ويقيه من المطر. ويقع أيضاً التزام على صاحب العلو بوجوب صيانة أرضية طبقته حتى لا تنكشف فيترتب على ذلك الإضرار بالقاعدة المكونة لسقف السفل.

ج - التمييز بين حق السطحية وبين تقييد سلطة المالك: كذلك يتعين التمييز بين حق السطحية وبين الاتفاقات التي ترد بتقييد سلطة المالك في استعمال ملكيته، كما لو باع شخص أرضه، واحتفظ في عقد البيع لنفسه بحق الصيد فيها، ففي هذه الحالة يعدّ هذا القيد من الالتزامات التي يخضع لها المتعاقدان، فلا يترتب عليها تجزئة ملكية الأرض عن ملكية البناء أو الغراس، وإنما تنجم عنها قيود مؤقتة تخضع للتسجيل في السجل العقاري لتكون نافذة بحق الغير حسن النية. كما يسري عليها حكم المادة (778) مدني المتعلقة بمنع التصرف في المال، وبذلك يشترط لكي تكون صحيحة أن تكون مبنية على باعث مشروع، وتقتصر على مدة معقولة.

ثانياً- إنشاء حق السطحية

يمكن إرجاع أسباب نشوء حق السطحية القديمة المكتسبة قبل صدور القرار رقم (3339) المتضمن الملكية العقارية إلى سببين:

الأول: العقد كما لو قام شخص بتأجير شخص آخر أرضه مع تخويل المستأجر الحق بإنشاء أبنية أو غرس أغراس، وهذا العقد عقد رضائي يتفق فيه بين مالك الأرض وشخص آخر؛ على أن يكون لهذا الأخير الحق في إقامة أبنية وغرس أغراس فيها طوال مدة معينة أو من دون تحديد مدة. أما السبب الثاني لنشوء حق السطحية القديمة فهو التقادم؛ إذ إن من يحوز الأرض بسوء نية، فيقيم عليها أغرساً أو أبنية مدة خمس عشرة سنة باعتبار أن له عليها حق السطحية فإنه يكسب هذا الحق بالتقادم.

ثم بعد ذلك ظهر بالتجربة أن نظام السطحية، سواء أكان منشأً على أرض ملك أم على أرض أميرية، أم كان منشأً على أرض موقوفة، وسواء أكان بعقد إجارة طويلة أم بعقد إجارتين، أم بأي عقد آخر من العقود؛ هو نظام فاسد لوجود ملكيتين في عقار واحد بصورة لا يضمن معها أحد المالكين حقه بالاستفادة من ملكه لوجود حق للآخر فتتعطل بذلك وسائل تحسين العقار بسبب عدم اطمئنان مالك البناء أو الغراس إلى استقرار حقه لقيام هذا الحق على أرض الغير، كما أن صاحب الأرض لا يستطيع أن يقوم بأي عمل في أرضه لوجود حق السطحية عليها.

ومنعاً للإشكاليات التي خلقها حق السطحية اتخذ المشرع السوري تدبيراً حاسماً بشأن هذه الحقوق؛ إذ نص على منع إنشاء حق سطحية جديد.

ثالثاً- انقضاء حق السطحية

نصت المادة (996) مدني سوري على أنه «يسقط حق السطحية بإتحاده مع حقوق أخرى في شخص واحد، وبهدم الأبنية، أو المنشآت، أو نزع الأغراس القائمة على الأرض» ومفاد نص هذه المادة أن حق السطحية يسقط فيما إذا انتقلت ملكية أحد الحقين إلى المالك الآخر بصورة تتألف من مجموع الملكيتين ملكية واحدة، وبهذا حكمت محكمة النقض السورية؛ إذ جاء في أحد أحكامها أن اجتماع حق السطحية، وحق التصرف في يد شخص واحد يؤدي إلى سقوط حق السطحية لأنه لا يعقل أن يكون للإنسان حق سطحية على عقاره.

ويسقط حق السطحية أيضاً بهدم الأبنية، والإنشاءات، أو بنزع الغراس القائمة على الأرض. وتعدّ بحكم المهدمة أو الهالكة الأبنية أو المنشآت التي أصبحت غير صالحة للاستعمال الذي أعدت له، ولا يجوز لصاحبها إعادة بنائها لاستعمالها من جديد، أو إعادة الأغراس بعد زوالها إحياء لحقه الساقط. كما أنه لايجوز لصاحب حق السطحية إضافة أي إنشاءات جديدة عليه.

ويبقى حق السطحية محصوراً بالأبنية أو المنشآت أو الأغراس التي يشملها أصلاً هذا الحق. ويتوجب على مالك الأرض أن يدفع لصاحب حق السطحية تعويضاً تقدره المحكمة المختصة على ألا يتجاوز ثلاثة أضعاف قيمة الأبنية أو الإنشاءات أو الأغراس موضوع هذا الحق بتاريخ إقامة الدعوى.

مراجع للاستزادة:

- إسماعيل غانم، حق الملكية (الطبعة الثانية، الناشر عبد الله وهبة، القاهرة 1961).

- شفيق طعمة وأديب إستانبولي، التقنين المدني السوري،الجزء التاسع (الطبعة الرابعة، دمشق 1997).

- عبد المنعم فرج الصدة، الحقوق العينية الأصلية، دراسة في القانون اللبناني والقانون المصري (دار النهضة العربية، بيروت 1982).

- محمد وحيد الدين سوار، الحقوق العينية الأصلية (الطبعة السابعة، جامعة دمشق 1997).

- مروان كرتبي وسامي منصور، الأموال والحقوق العينية العقارية الأصلية (المنشورات الحقوقية، ط2، بيروت 1999).

- نبيل إبراهيم سعد، الحقوق العينية الأصلية في القانون المصري واللبناني (دار النهضة العربية، بيروت 1995).

- مرشد الحيران، رد المحتار على الدر المختار، الطبعة الأولى، الجزء الرابع.

 




التصنيف : القانون الخاص
النوع : القانون الخاص
المجلد الثالث: الجرف القاري ــ الرسم والنماذج الصناعية
رقم الصفحة ضمن المجلد : 193
مستقل

البحوث الأكثر قراءة

للحصول على اخبار الموسوعة

عدد الزوار حاليا : 1
الكل : 7989574
اليوم : 1504

تداول السلطة

 تداول السلطة تداول السلطة حسن البحري مفهوم تَدَاول السلطة أشكال تَدَاول السلطة علاقة تداول السلطة بالنظم الدستورية وسائل تَدَاول السلطة شروط تَدَاول السلطة آثار تَدَاول السلطة أولاً ـ مفهوم تَدَاول السلطة: 1ـ المعنى اللغوي: ورد في معاجم اللغة العربية أن «التَدَاول» هو اسمٌ فعله تَدَاولَ، وهذا الفعل مزيد، أصلُه (دَالَ)، فيقال: (دَالَ) الدَّهرُ دَوْلا، ودَوْلَةً: أي انتقل من حالٍ إلى حالٍ، ويقال أيضاً (تَدَاوَلَتِ) الأيدي الشيءَ: أخذته هذه مرة، وهذه مرة. وبناء عليه، فإن المعنى اللغوي لمصطلح «تداول السلطة» هو انتقالها من شخص أو من فريق لآخر. 2ـ المعنى...

المزيد »