logo

logo

القانون الخاص | السجل العقاري

سجل عقاري

land register - livre foncier / cadastre

 السجل العقاري

السجل العقاري

ياسر عياش

مفهوم السجل العقاري  
مشتملات السجل العقاري قوة قيود السجل العقاري
المفاضلة بين وثائق السحل العقاري طلب القيد في السجل العقاري
الحقوق التي يجب تسجيلها في السجل العقاري إجراءات القيد في السجل العقاري
 

أولاً ـ مفهوم السجل العقاري:

تعدّ القوانين العقارية النافذة في سورية من أرقى الأنظمة العقارية في العالم وأفضلها وأحسنها، إن كانت من حيث استقرار الملكية العقارية أو تحديدها بشكل دقيق جداً على ضوء خرائط مسـاحية يتم وضعها في أثناء التحديد والتحرير، أو من حيث احترام القيود العقارية وحجيتها الكاملة والمطلقة تجاه الغير، أو سهو لة انتقالها والتعامل معها، أو الضمانات التي تعطيها هذه القيود لأصحابها، أو من حيث علنية السجل العقاري بما يكفل الطمأنينة في التعامل في العقارات والملكية العقارية، وما يترتب على ذلك من آثار قانونية لمن يريد شراء هذه العقارات أو بيعها.

لذلك أتى نظام السجل العقاري جامعاً لكل ما يتطلبه التسجيل العقاري، وكان هذا النظام الذي طُبق في سورية ولبنان من بين دول الشرق الأوسط مأخوذاً من نصوص مشابهة في فرنسـا وسويسرا وألمانيا. وقد جاء بأعظم الآثار، إذ جنب البلاد الفوضى التي وقعت بها البلاد الأخرى من حيث طريقة تسجيل الأموال غير المنقولة، وحفظ حقوق المواطنين وضامناً لهم ومعطياً الفرصة لكل ذي حق عيني أن يطالب بحقه ويطلب تسجيله.

وقد أُنشئ نظام السجل العقاري للأموال غير المنقولة بموجب القرارين (188 و189) ل. ر تاريخ 15/3/1926، وبذلك يعد قانون السجل العقاري المعول به حالياً من أقدم القوانين التي مازالت قائمة حتى الآن، إذ إنه تجاوز الثمانين من العمر.

وقد تولد منه حق حديث العهد تبنى مبادئه قانون الملكية والحقوق العينية الملغى الصادر بالقرار (3339) وقانون الموجبات والعقود الجديد في لبنان.

والقرار (188) الذي أنشأ السجل العقاري، قد جرى تعديله بالقرارات التالية: (45 ل.ر) تاريخ 20/4/1932 و(215 ل.ر) تاريخ 28/12/1933 و(159 ل.ر) تاريخ 11/7/1935 و(360 ل.ر) تاريخ 13/12/1939 و(90 ل.ر) تاريخ 23/4/1941.

أما القرار (189) ـ وهو اللائحة التنفيذية لقانون السجل العقاري ـ فقد جرى تعديله نحو اثني عشر تعديلاً كان آخرها بالمرسوم التشريعي (322) تاريخ 16/12/1969.

تعريف السجل العقاري: لقد عرفت المادة الأولى من القرار (188 ل.ر) لعام 1926 السجل العقاري بأنه: «مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار، وتعين حالته الشرعية، وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه، وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به». ويتم تنظيم هذه الوثائق بالاستناد إلى معاملات التحديد والتحرير. وعلى ذلك فإن العقارات غير المحددة لا تخضع لأحكام السجل العقاري.

ويلاحظ أن تعيين العقارات في السـجل العقاري يشـبه تعيين الأشـخاص في سجلات النفوس. وقد قيل بحق إن نظام السجل العقاري بمنزلة قيد النفوس للأفراد.

2ـ التمييز بين السجل العقاري ونظام السجل الشخصي: لم تكن في القديم دوائر لتسجيل الحقوق العينية، وجاء نظام التسجيل على نحو تدريجي ابتدأ من حاجة الدولة إلى الضرائب، مما دعاها إلى قيد العقارات لتكليفها بالضريبة. وأصبح هذا القيد مرجعاً للناس لمعرفة عقارات المتعاقدين حتى تطور الأمر إلى إيجاد دائرة خاصة لقيد العقارات والحقوق العينية العقارية، ثم أصبح في كل دولة نظام لتسجيل تلك الحقوق.

وإن شهر الحقوق العينية العقارية يكون بإثبات أسباب كسبها في سجلات، يمكن للناس الاطلاع على ما جاء فيها من البيانات، وأخذ شهادات بها. وهذا الشهر ليس أمراً مرغوباً فيه فحسب، بل هو لازم وضروري لتسهيل تداول العقارات وتشجيع الائتمان العقاري. فمن يرد اكتسـاب حق عيني على عقار؛ يعنِه أن يعرف الحقوق التي تثقل هذا العقار. فإذا كان العقار مرهوناً؛ طرح مقدار الدين المضمون بالرهن من الثمن، وإذا كان مملوكاً لغير البائع لم يُقدم على الشراء أصلاً. ومن يُقدم على إقراض الغير في مقابل رهن يرتب على عقاره يعنِه أن يتأكد من ملكية المقترض للعقار الذي يقدمه ضماناً للقرض، كما يعنِه أيضاً أن يعرف هل أُثقل العقار قبل ذلك بحقوق عينية تسبق حقه؛ حتى يعرف مرتبته بين الدائنين المسجلين.

وهناك في الدول المتقدمة نوعان لنظام الشـهر: نوع متأخر وهو نظام الشهر الشخصي، ونوع متقدم وهو نظام الشهر العيني أو السجل العقاري.

أ ـ نظام التسجيل أو الشهر الشخصي: وهو يرتكز على إجراءات التسـجيل على أساس أسماء المالكين أو أصحاب الحقوق، وليس استناداً إلى موقع العقار ورقمه والخريطة التي تتضمنه في المنطقة مع غيره من العقارات. وعلى من يريد معرفة الوضعية القانونية لعقار ما أو حقيقة التصرفات التي تتناوله أن يراجع مكتب التسجيل لمعرفة مالكه وتسلسل أسماء المالكين السابقين، وقد يحصل أحياناً أن تختلط الأسـماء بسبب تشابهها، وقد يكفي أن يهمـل من يريد الاطلاع على السجل اسماً، أو يخطئ في كتابة الاسم، أو أن يلتبس الأمر على حافظ السجل حتى يحصل خلط بين الأسماء. وما يزال هذا النظام سائداً في مصر والكويت وفرنسا وبلجيكا وإيطاليا.

ويؤخذ على هذا النظام أيضاً أن التسجيل فيه ليس إلا طريقاً للعلنية فحسب، إذ لا يترتب عليه ثبوت الحق لذوي العلاقة بصفة نهائية لا تقبل الطعن، فإذا كان التصرف صادراً عن غير المالك الحقيقي أو كان باطـلاً أو صورياً، فإن التسـجيل لا يصحح العيب اللاحق بمصدر الحق، ويبقى للمالك الحقيقي أن يقيم الدعوى لاسترداد عقاره باعتبار أن العقد قد جرى مع غير المالك.

ويفرق هذا النظام بين الحقوق العينية الأصلية كحق الملكية، والحقوق العينية التبعية كالتأمين والرهن، فيوجب شهر الأولى بطريق التسجيل، وذلك بنقل صورة كاملة عن العقد، في حين يوجب شهر الثانية بطريق القيد، وهي تدوين خلاصة عنه.

كما يفرق هذا النظام ـ فيما يخص الحقوق العينية الأصلية ـ بين التصرفات والأحكام المنشئة أو الناقلة للملكية، حيث يجعل من نتيجة عدم تسجيلها انعدام نشوء أي حق أو أثر من الحكم أو التصرف غير المسجل وبين الأحكام والتصرفات المقررة لها التي يكون جزاء عدم تسجيلها مجرد عدم إمكانية الاحتجاج بها على الغير.

والتسجيل في هذا النظام ليس إلزامياً؛ لكون معظم العقارات لم تكن مسـجلة في دفتر الطابو لوجود عقارات في البادية وبعض المناطق التي لم ينفذ فيها نظام السـجل العقاري، غير مسجلة وليس لها قيد في أي مكان. وكذلك فإن ما يجعل هذا النظام عرضة للانتقاد هو تقصيره عن تحقيق الثقة العامة في قيوده، وهو أمر يتطلبه الهدف الأساسي من تنظيم السجل العقاري؛ ذلك لأنه إذا شاب أي تصرف جرى تسجيله في هذا السجل أي عيب؛ فإن هذا العيب يظل عالقاً به حتى بعد شهره، وإذا قضي ببطلان التصرف زال كل أثر للتسجيل.

وبذلك يرد على هذا النظام أنه معيب في ترتيبه وحجته، فهو لا يمكن أن يؤمن أي حماية لمن تنتقل إليه الحقوق المسجلة فيه، حتى لو كان حسن النية متوافراً عنده، وهو الأمر الذي من شأنه أن يرتب عدم الاستقرار في المعاملات العقارية، ويزعزع الثقة بها.

ب ـ نظام الشـهر العيني أو السجل العقاري: وهذا النظام يطبق في سورية ولبنان وليبيا والمغرب وتونس وسويسرا وإيطاليا. وهو نظام مُحكم، من حيث ترتيبه ومن حيث حجيته؛ لأنه يخصص لكل عقـار صفحـة يُثبَّت فيها كل ما يرد على العقار من حقوق واجبة الشـهر، وبذلك يتيسر لكل ذي شأن معرفة ما يهمه من هذه الحقوق، هذا إلى أن التصرفات التي تُشهر في السجل العقاري لا يتم شـهرها إلا بعد التحري عن صحتها تحرياً بالغاً. ونتيجة لهذا التشدد في التدقيق، فإن التصرف الذي يُشهر في السجل العقاري يعطي قوة ثبوتية مطلقة وعلنية تجاه الجميع. وفي هذا النظام ليس ثمة حاجة إلى معرفة اسم المالك لتبين حال عقار ما، بل يكفي معرفة رقم العقار والمنطقة التي يقع فيها.

ومن ميزات هذا النظام أيضاً أنه لا يفرق بين الحقوق العينية الأصلية والحقوق العينية التبعية بالنسبة إلى طريقة شهرها في السجل العقاري. وفضلاً عن ذلك فإن هذا النظام يضبط مساحة العقار، ويمنع التعدي والاستيلاء على أي جزء منه، كما أنه يحول دون اكتساب الحقوق المقيدة فيه من جانب الغير بطريق التقادم.

وقد ساد نظام السجل العقاري على الأنظمة الأخرى كافة لما اتصف به من ميزات وحسنات تفوَّق بها على تلك الأنظمة بما في ذلك نظام التسجيل الشخصي لأسباب عدة، أهمها تأسيس نظام السجل العقاري على فكرة القيود الثبوتية المطلقة للحق المسجل في السجل العقاري.

ومن مزايا نظام السجل العقاري تلك الطريقة التي أُخذ منها اسمه؛ أنه اعتمد على إعطاء كل عقار رقماً في السجل، وصحيفة خاصة به، توضح فيها كل البيانات المتعلقة به. في حين أن نظام السجل الشخصي بُني على وضع أسماء الملاك وأصحاب الحقوق في السجل العقاري. إضافة إلى ذلك؛ فإن نظام السجل العقاري بإعطاء العقار رقماً في السجل وتسجيله بهذا الرقم بدلاً من أسماء الملاك؛ يجعل طريقة البحث عن ملكية العقار سهلة وبسيطة ومضمونة، ولا تكلف جهداً كبيراً وغير باهظة التكاليف.

ولابد من الإشارة إلى أن النظام العقاري في الجمهو رية العربية السورية قد أخذ بنظام الشهر العيني أو السجل العقاري لاعتماده على:

(1) ـ القوة الثبوتية المطلقة لقيود السـجل العقاري وفق ما نصت عليه المادة (13) من القرار (188).

(2) ـ إن طريقة شهر الحقوق العينية العقارية ترجع إلى العقار بالذات لا إلى الأسماء.

(3) ـ لا تقادم مع القيد، لأن القيد في السجل العقاري هو وحده قرينة على الملكية دون سواها وفق ما نصت عليه المادة (19) من القرار (188).

(4) ـ إن سجل الملكية ينسق ويرتب بحسب العقارات الواردة فيه لا بحسب الأشخاص، وإن التسجيل في سجل الملكية يؤمن ويحقق نشوء الحق العيني وانتقاله وانتهاءه.

(5) ـ وجوب أن يكون السجل العقاري مطابقاً لمخطط المساحة، وأن يبقى دوماً كذلك على ما نصت عليه المادة (30) من القرار (188).

مفهوم القيد والتسجيل: يلتقي القيد والتسجيل من حيث إن كلاً منهما يعدّ أداة من أدوات السجل العقاري، يجري عن طريقه تثبيت التصرفات العقارية وإعلانها في الصحيفة العقارية أو في خريطة المساحة. ولكنهما يفترقان من جهة أن عملية التسجيل ترمي إلى نقل الحقوق العينية المسجلة سابقاً في السجل العقاري أو تعديلها أو إلغائها طبقاً لمضمون العقود أو الصكوك التي يطلب إدخالها في السجل العقاري، والتي غالباً ما يكون موضوعها الحقوق العينية الأصلية، والحقوق المتفرعة من حق الملكية.

في حين أن عملية القيد ترمي إلى إحداث قيد في صحيفة العقار لم يكن موجوداً من ذي قبل، وهذا ما يحدث في عمليات التحديد والتحرير، حيث تُقيد لأول مرة قرارات القاضي العقاري في السجل العقاري.

ويجري الشراح عادة على استعمال عبارة «القيد» في مجال قيد الحقوق العينية التبعية في الصحيفة العقارية.

ثانياً ـ مشتملات السجل العقاري:

إن السجل العقاري ـ خلافاً لما تدل عليه تسميته ـ ليس مقصوراً على سجل واحد، بل هو مجموعة من السجلات والمستندات التي تبين أوصاف كل عقار وحالته الشرعية وحقوقه، والأعباء التي تثقله والانتقالات والتعديلات الجارية عليه، وقد خصص كل واحـد منها لفئة من المعامـلات العقارية. وقد عددتها الفقرة الثانية من المادة (1) من القرار (188) بقولها: «يتألف هذا السـجل من دفتر الأملاك والوثائق المتممة (دفتر اليوميـة ـ محاضر التحديـد والتحرير ـ خرائط المساحة ـ الرسوم المصورة بواسطة الطيارات ـ تصاميم المسح ـ الأوراق المثبتة)».

أ ـ دفتر الملكية أو سجل الملكية: يعدّ دفتر الملكية السجل الرئيسي، وهو أهم وثيقة من وثائق السجل العقاري، حيث يحتوي على موجز لما تتضمنه الوثائق الأخرى المتممة له، وتدون فيه الحقوق العينية العقارية بدءاً برقم العقار، وأوصافه، ونوعه الشـرعي، واسم المالك، أو أسماء المالكين على الشـيوع ومقـدار حصصهم فيه، وما يترتب عليه وله من حقوق كالارتفاق، والحجوز وأحكام الإفلاس والدعاوى العقارية، والقيود الأخرى دائمة كانت أو مؤقتة، والتي تهدف بمجملها إلى قصر حق التصرف أو تقييده.

وكل هذه الحقوق والقيود تدون في صحيفة العقـار على صورة موجـزة ـ قدر الإمكان ـ وذلك بقصد الإشارة إلى مجرد وجودها تطبيقاً لمبدأ علنية السجل العقاري، ولكل من أراد أن يستزيد من التفصيلات، أن يرجع إلى الأوراق والوثائق المتممة التي تؤلف الجزء الثاني أو العنصر الثاني من عناصر السجل العقاري. وما الاختصار الواقع في صحيفة السجل العقاري إلا بغرض تفادي امتلاء صحيفة العقار ببينات تفصيلية قد تفسد أو تشوش على من يرغب في الاطلاع عليها غايته، إذا كان يريد مجرد التأكد من وجود حق ما من عدمه.

ولكل عقار في دفتر الملكية أو السجل أربع صفحات ذات نموذج خاص ومطبوعة على ورق خاص بلون أخضر فاتح، وتُسـجل في أول هذا الدفتر أوصاف العقارات ونوعها ورقمها ومنطقتها ومساحتها، وأساس تسجيل العقار أو المستند القانوني. وفي الصفحة الثانية يذكر اسم مالك العقار أو مالكيه وحصصهم والمستند في الملكية ورقم الوثائق وتاريخها أو ما يسمى بالعقد الذي جرى بموجبه تسجيل الملكية، وكذلك المستند في ترقين اسم المالك وسببه. وتضم الصفحة الثالثة الدعاوى والحجوزات التي على العقار. وتضم الصفحة الرابعة الحقوق العينية وأرقام أسناد التمليك المعطاة للمالكين كيلا يطلبوا منها مرة أخرى، أو لا يعطوا أكثر من سند تمليك واحد.

وقد نصت المادة (86) من القرار (188) على أنه: «يحق لكل شخص أن يأخذ المعلومات المندرجة في السجل العقاري لقاء تأدية الخرج النظامي عن الكشف والنسخ»؛ وبالتالي فإنه لا يُقبل من أي شخص القول: إنه كان يجهل ما تنطوي عليه صحيفة العقار من حقوق وقيود، مفترضاً فيه أنه اطلع على صحيفة العقار، وعلى كل ما دوِّن فيها، ما دامت هذه الصحيفـة غير محجوبة عنه ولا ممتنعة عنه؛ مما يؤدي ذلك إلى استقرار العلاقة ووضوحها بين العاقدين والمتعاملين جميعاً على أساس بيانات السجل العقاري.

ب ـ دفتر اليومية: ويعدّ هذا الدفتر جزءاً متمماً لدفتر الملكية، وتقيد فيه طلبات التسجيل بحسب تاريخ ورودها، وتحت رقم متسلسل في صفحاته التي يبلغ عددها المئتين، مؤشراً على كل صفحة من أحد قضاة محاكم البداية، ويذكر على غلافه: اسم المكتب العقاري المعاون، ورقم السجل، وعدد صفحاته، ويوقع هذا الشرح أمين السجل العقاري. ويعين الدفتر المذكور ترتيب القيود في دفتر الملكية، ويعدّ مبرماً فيما يتعلق بموعد ابتداء آثار العقود أو الحقوق العينية فيها بين الطرفين المتعاقدين أو قبل الغير، وتدون فيه الساعة والدقيقة التي ورد فيها طلب التسجيل إلى رئيس المكتب العقاري المعاون، واسم طالب التسجيل وموطنه، ونوع الحق المطلوب تسجيله، وأرقام العقارات موضوع الطلب، والمنطقة العقارية التي تقع فيها، ويختمه رئيس المكتب العقاري المعاون يومياً الذي يتعين عليه أن يمسكه بمنتهى العناية دون إحداث أي شطب أو إضافة أو ترك فراغ بين الأسطر، ويلجأ إلى تصحيح الأخطاء التي قد تقع في أثناء تسجيل الطلبات والعقود في الدفتر المذكور بالحبر الأحمر ويوقعها أصولاً.

وعند ختم السجل اليومي وامتلاء صفحاته المئتين يوقعه رئيس المكتب العقاري المعاون، ويحوله بموجب لائحة إلى أمين السجل العقاري خلال أربع وعشرين ساعة؛ ليحفظ في المستودع لدى أمانة السـجل العقاري في خزائن مخصصة لكل مكتب عقاري، وتصنف بحسب تسلسلها التاريخي.

محاضر التحديد والتحرير: يتضمن محضر التحديد والتحرير البينات التي يتلقاها المهندس من المالك المفترض، ومن المعترضين المدعين بحق ما بحضور المختار والجوار. ويحتوي المحضر المذكور على أوصاف العقار ونوعه الشرعي واسم مالكه وحدوده والمستندات المبرزة؛ أي كيفية تملك العقار بوضع اليد أو بأسـناد طابو أو أسـناد قديمة «خاقانية» والحقوق المترتبة له أو عليه، والحقوق العينية الأصلية والتبعية والحجوز على العقار، وتُدون في المحضر المذكور خلاصة عن الاعتراض، واسم المعترض. وأخيراً قرار القاضي العقاري، إما بالتصديق على البيانات التي احتواها المحضر ـ كما أوردها المهندس في حال عدم الاعتراض على المحضر ـ وإما بقرار يصدره نتيجة المحاكمة ـ في حال قيام منازعة على الملكية أو على أي حق آخر.

ويعدّ محضر التحديد من الوثائق المتممة للسجل العقاري، وتبرز أهميته في أن البيانات التي تُسجل في صحيفة العقار تُستخلص من الوقوعات المدونة في محضر التحديد، بحيث يرجع إلى محضر التحديد في حال وقوع خلاف بين الوقوعات المسجلة في الصحيفة العقارية وبين الوقوعات التي يحتويها محضر التحديد، كوقوع خلاف على الاسم أو النوع الشرعي مثلاً. وتكون العبرة في هذا المجال لما هو مدون في محضر التحديد، حيث يتخذ أمين السجل العقاري ـ بحسب صلاحيته الممنوحة في قانون التحديد والتحرير ـ قراراً بتصحيح صحيفة العقار وفق الوقوعات المثبتة في محضر التحديد.

4 ـ خرائط المساحة: تعدّ خرائط المساحة من الوثائق المتممة للسجل العقاري التي تحدد هو ية العقارات الحقوقية والطبيعية، وتكون دائماً موثوقاً بها فيما يتعلق بالموقع، والشكل الهندسي، وفقاً لانعكاس العقارات وحدودها انعكاساً مستقيم الزاويا، وتكون الحدود عند ذلك ظاهرة، بوضع إشارات لها على سطح الأرض، وإذا وقع تناقض بين الحدود المعيّنة في الخريطة المساحية، وبين الحدود الظاهرة على سطح الأرض، تكون العبرة في ذلك إلى الحدود المثبتة في الخريطة المساحية.

وتجدر الإشـارة إلى أن القوة الثبوتية لخريطة المساحة مردها يعود إلى كونها ثمرة تحقيق وتدقيق بالغبن، بحيث تم وضعها واعتمادها بعد التثبت من مطابقتها لقرار القاضـي العقـاري، وتم التصديق عليها من مديرية المساحة والتحسين العقاري وبالتالي من المديرية العامة للمصالح العقارية.

وتتجلى الفائدة من خريطة المساحة في حالات الاعتداء أو التجاوز على حدود عقار ما، من قبل مالك مجاور سيئ النية، بحيث يكون باستطاعة أمانة المساحة إعادة حدود الأرض من قبل المهندس المختص، وبذلك يتم إحقاق الحق بقناعة تامة تغني عن أوجه التحقيق الأخرى التي تنتهي في الغالب إلى الترجيح، وليس إلى اليقين. وهذا ما ذهبت إليه محكمة النقض بقولها: «الخارطة المساحية تكمل الصحيفة العقارية وتشكل معها الوثائق المعتبرة في السجل العقاري، ويتوجب الأخذ بقوتها الثبوتية على هذا الأساس».

5ـ الرسوم المصورة بالطائرات: وتمثل هذه الرسوم الحالة الواقعية أو الطبيعية للعقارات قبل مباشرة أعمال التحديد والتحرير، بحيث يتم الرجوع إليها في الحالات التي يغيم فيها وجه الحق ويستعصي على القضاء فصل بعض المنازعات العقارية على وجه اليقين، وهذا ما قضت به محكمة النقص بقولها: «إن الرسوم المصورة بواسطة الطيارات هي من الوثائق التي يتألف منها السجل العقاري. بحيث يتوجب اعتماد الحدود التي تشير إليها إذا لم يكن هناك وثائق أو مخططات أخرى اعتمدها القاضي العقاري حين إصدار قراره النهائي».

وقد عدّ القانون ذو الرقم (46) تاريخ 28/12/1981 الصور الجوية المأخوذة لمختلف أراضي الجمهو رية العربية السورية بإشراف جهة رسمية هي وثائق رسمية ومعتمدة من قبل المديرية العامة للمصالح العقارية.

6ـ رسوم المسح: وهي الرسوم التي يضعها مهندس المساحة عندما يباشر عمله في تحديد العقارات أولاً بأول، وبحسب تقدم الأعمال، والتي تكون أسـاسـاً في وضع الخريطة النهائية وفق قرارات القاضي العقاري، بحيث يمكـن الرجوع إليها في حال وقوع خطأ في وضع الخريطة النهائية، أو غموض فيما اشتملت عليه من بينات.

7 ـ الأوراق الثبوتية: ويمكن تقسـيم هذه الأوراق إلى فئتين اثنتين: أولاهما هي تلك الأوراق التي تواكب عمليات التحديد والتحرير. وثانيتهما هي التي يتم بمقتضاها التسجيل والترقين في صحائف العقارات، بعد أن تكون قرارات القاضي العقاري أو قرارات محكمة الاستئناف قد أدخلت في السجل العقاري، إذ يبدأ أصحاب العلاقة تقديم طلباتهم المشتملة على نقل الحقوق العينية العقارية أو تعديلها أو إعلانها أو إلغائها. وتستخدم هذه الأوراق بأنواعها المختلفة كلما دعت الحاجة إلى استجلاء بعض المعلومات، والشـروط التفصيلية التي تشـتمل عليها، كما تبدوأهميتها في حال وقوع سهو أو غلط في التسجيل.

ثالثا ـ المفاضلة بين وثائق السحل العقاري:

لقد أعطى المشرّع في المادتين (9 و10) من القرار (188) أهمية خاصة لدفتر الملكية والمسمى أيضاً بالصحيفة العينية من بين وثائق السجل العقاري.

وتأتي هذه الأهمية من أن العبرة للقيود تلك التي تدون في الصحيفة العقارية دون سـواها. وأن الغير ـ الذي يرغب في معرفة وضعية عقار ما والحقوق العائدة إليه أو المترتبة عليه ـ لا يطلب منه سوى مراجعة الصحيفة العقارية دون سائر وثائق السجل العقاري للاطلاع على قيود الصحيفة العقارية التي تستند إليها القيود في علنيتها وقوتها الثبوتية.

ومن أجل أن تكون الصحيفة العينية معبرة حقيقة عن وضعية العقار أو الحق، فقد أوجب القانون أن يكون هناك تكامل بين هذه الصحيفة وبقية وثائق السجل العقاري؛ وذلك بإزالة كل تباين أو غلط بين مضمون الصحيفة ومحتوى تلك الوثائق.

وإن أهمية دفتر الملكية ومكانته على الوجه المبين أعلاه، لا يعني إمكانية فصله عن باقي الوثائق، أو القبول بالتناقض بين مضمونه ومحتواها. بل على العكس من ذلك، فإن هذا المحتوى يعدّ متمماً لذلك المضمون، ويجب أن تكون المطابقـة مسـتمرة بينهما، وهو ما فرضته المادة (30) وما بعدها من القرار (188) بقولها وجوب استمرار المطابقة. وإذا وجد تباين بين قيود دفتر الملكية ووثائق السجل الأخرى نتيجة أخطاء مادية، فإنه يتوجب إزالته بإجراء التصحيح المقتضى حتى تصبح قيود دفتر الملكية متفقة مع بيانات هذه الوثائق.

وإن الغلط الواجب تصحيحه لا يقتصر على الغلط الكتابي أو السهو أو القيد المخالف للأصول الوارد في الصحيفة العينية، بل يشمل الغلط في خريطة المساحة أو أي وثيقة أخرى، والناجم عن سهو أو عن تناقض بين مدلولات هذه الخريطة أو تلك الوثيقة وبقية وثائق السجل الأخرى.

رابعاً ـ الحقوق التي يجب تسجيلها في السجل العقاري:

إن من أهم الأهداف التي توخاها المشرّع من إحداث نظام السجل العقاري هو تمكين الغير من الاطلاع على الوضع القانوني لكل عقار، والوقوف بدقة على جميع الحقوق الواردة عليه؛ كي يكون على بينة من أمره عند تعامله مع صاحب العقار، أو مع أصحاب الحقوق العينية التي تثقله، بحيث إنه إذا خلا السجل العقاري ـ وبعبارة أدق الصحيفة العينية العقارية ـ من أي قيد لحقوق رتبها عليه المالك لشخص آخر ـ أصلية كانت هذه الحقوق أم تبعية ـ عدت هذه الحقوق غير موجودة بالنسبة إلى الغير؛ وبالتالي غير نافذة في حقه. وبذلك فإن الصحيفة العينية تبين كل عقار وحقوقه وأعباءه والتعديلات الطارئة عليه، ويكون للقيود الواردة عليه قوة ثبوتية مطلقة. أما الحقوق التي يجب تسجيلها في السجل العقاري فهي على نوعين:

1ـ الحقوق التي تتطلب التسجيل لنفاذها في حق المتعاقدين وفي حق الغير: لقد أخضع قانون السجل العقاري للتسجيل حقوقاً عينية عقارية، ذكرها بالنص، وحتم تسجيلها بحيث لا تعدّ موجودة تجاه الغير إلا بقيدها في السجل العقاري، وابتداء من تاريخ هذا القيد، وهي كما حددتها المادة (9) من القـرار (188): الحقوق العينية غير المنقولة المرخص بإنشـائها في القانون، ومنها حقوق الرهن والتأمين والارتفاق الرضائي ـ التقييدات أو القصورات العقارية ـ الدعاوى العقارية المتعلقة بعقار أو بمال غير منقول مسجل ـ الحجوز ـ جميع التحويرات التي تحدث في الحدود ـ جميع حقوق الارتفاق التي تحدث على أثر بناء، أو على أثر تقويم الطرقات، ومجاري المياه والأقنية والخطوط الحديدية، حتى يمكن الاعتراض بها تجاه الغير ـ قيد الحالة الحادثة التي حصلت للعقار على أثر تشييد بنايات جديدة، أو على أثر تغيير في البنايات الموجودة أو على أثر ضبط للحدود.

أما الحقوق العينية غير المنقولة المرخص بإنشائها في القانون، فقد وردت في المادة (10) من القرار (188)، وهي: كل اتفاق بين فريقين على حق عيني، سواء أكان مجاناً أم لقاء بدل ـ كل حكم مكتسب الدرجة القطعية ـ وبصورة عامة كل فعل يرمي إلى إحداث حق عيني، أو نقل ذلك الحـق أو إعلانه أو تعديله أو إبطاله ـ الأحكام التي يعلن بها الإفلاس، والأحكام التي يعلن بها افتتاح التصفية القضائية (الصلح الواقي)، فيما يختص بالحقوق العينية غير المنقولة الداخلة في أموال المفلسين.

وقد نصت الفقـرة الأولى من المادة (11) من القرار (188) على أن: «الصكوك الاختياريـة والاتفاقات المتعلقة بإحداث حق عيني، أو نقله أو إعلانه أو تعديله أو إبطاله، لا تكون نافذة حتى بين المتعاقدين إلا اعتباراً من تاريخ تسجيلها. ولا يمنع ذلك حق المتعاقدين في المداعاة فيما يتعلق بعدم تنفيذ اتفاقهم».

كما نصت الفقرة الأولى من المادة (825) من القانون المدني على أن: «الحقوق العينية تكتسب وتنتقل بتسجيلها في السجل العقاري».

وعلى هذا قضت محكمة النقض بقولها: «إن الحقوق العينية غير المنقولة والتقييدات العقارية والحجوز، وكذلك الدعاوى العينية المتعلقة بعقار أو بمال غير منقول مسجل، يجب أن تدون في الصحيفة المخصصة لكل عقار أو مال غير منقول في سجل الملكية، ولا تعدّ موجودة تجاه الغير إلا بقيدها في السجل العقاري وابتداءً من تاريخ هذا القيد. وإن أثر القيد لا يبدأ إلا من تاريخ الإشارة، ويشمل هذا إشارة الحجوز ولو كانت تتعلق بحق شخصي. كما أن إشارة الحق العيني لا ترتد إلى ما قبل هذا التاريخ. وإن أحكام السجل العقاري اعتبرت تدوين الإشارة على صحيفة العقار كافياً لمنح اكتساب أي حق يتعارض مع مضمون هذه الإشارة، لأنها بمثابة تسجيل للحق العيني المدعى به بذلك التاريخ».

وجاء في قرار آخر لها «تنتقل الملكية والحقوق العينية العقارية فيما بين المتعاقدين بالاستناد إلى الصكوك الاختيارية بمجرد التراضي. وإنما لا تعتبر نافذة بينهما إلا من تاريخ تسجيلها».

الحقوق التي تتطلب التسجيل لنفاذها في حق الغير: هناك حقوق يهم شهرها الغير فقط، فإذا كانت غير مسجلة فإنها تكون نافذة فيما بين المتعاقدين، إلا أنها لا تكون نافذة في حق الغير. ومن هذه الحقوق ما نصت عليه المادة (12) من القرار (188) بقولها: «إن عقود الضمان والإيجار وكل مخالفة أو تسوية بحق مبلغ معادل لأكثر أو بدل ضمان سنة غير مستحقة يمكن قيدها في السجل العقاري». وكذلك ما نصت عليه المادة (16) من القرار (188) بقولها: «إن عقود الإيجار التي أعلنت بقيدها في السجل العقاري بحسب أحكام المادة الثانية عشرة تعارض الحقوق التي تسجل بعدها. أما إذا لم تسجل فلا تعارض حق الغير في كل مدة تتجاوز إيجار ثلاث سنوات».

وهذا يعني: أن قيد عقود الإيجار والضمان يظل اختيارياً، ولا حتمية في قيوده. إذ عدّ القانون هذا القيد من قبيل الرخصة التي ترك للمستأجر أو الضامن الاستفادة منها بمحض إرادته.

3ـ الحقوق المعفاة من التسجيل: لقد استثنى المشرع من القيد في السجل العقاري بعضاً من الحقوق العينية العقارية، وهي حقوق الارتفاق الطبيعية والقانونية، وبعض حقوق الامتياز العقارية، والملكية المكتسبة بالالتصاق. كما أن أملاك الدولة العامة العقارية لا تسجل في السجل العقاري، بل يشار إليها على خرائط المساحة، إلا إذا كان لها أو عليها حقوق عينية على ما قضت به المادة (6) من القرار (188).

خامساً ـ قوة قيود السجل العقاري:

يعد تسـجيل الحق العيني العقاري في السجل العقاري تصرفاً مجرداً، أي تصرفاً لا يعتد فيه للسبب أو لعيوب الإرادة. وهو بهذا التجريد يغدو التصرف غير قابل للإبطال لعيب الإرادة أو لعيب السبب. وبذلك يكون التصرف المجرد أداة قوية من أدوات الائتمان تشتد حاجة التعامل إليه كلما اشتدت الحاجة إلى الاستقرار.

وعلى ذلك فالحق العيني العقاري ينتقل إلى المتصرف إليه في السجل العقاري بصرف النظر عن السبب، وسواء أكان التصرف المنشئ للالتزام بنقل الحق العيني العقاري صحيحاً أم معيباً، وإذا اتضح بعد ذلك أن التصرف كان معيباً، وأن الحق العيني العقاري انتقل دون سبب، فليس للمتضرر إلا الرجوع بدعوى شخصية على المتصرف إليه، هي دعوى الإثراء بلا سبب.

وتختلف قوة هذا القيد تبعاً لما إذا كان هذا القيد ناجماً عن أعمال التحديد والتحرير، أو عن عقد عمل قانوني لاحق للتحديد والتحرير.

1ـ القوة الثبوتية للقيد الناجم عن أعمال التحـديد والتحرير: نصت المادة (17) من القرار (188) على أنه «لا يمكن وقوع خلاف في الحقوق العينية المقيدة في السجل العقاري وفقاً لمنطوق محاضر التحديد والتحرير، فإن القيود المتعلقة بهذه الحقوق تعتبر وحدها مصدراً لهذه الحقوق، وتكتسب قوة ثبوتية مطلقة، ولا يمكن أن تكون عرضة لأية دعوى كانت بعد انقضاء مدة سنتين، ابتداء من التاريخ الذي يصبح فيه قرار المصادقة وقرارات القاضي الفرد العقاري، وفي حال الاستئناف قرار محكمة الاستئناف الصادر وفقاً لأحكام القرار (186) الصادر في 15 آذار سنة 1926 قابلة للتنفيذ. وإذا لم يدون في أثناء هذه المـدة أي اعتراض أو أية دعوى كانت في صحيفة العقار الأساسية، أو إذا ردت هذه الاعتراضـات أو الدعاوى، يمكن لذوي الشأن في حال الغبن فقط أن يقيموا دعوى بمادة عطل وضرر على مسبب الغبن، وتسقط هذه الدعوى بالتقادم بمضي مدة خمـس سنوات. وكل ذلك إذا لم تطبق ـ عند الاقتضاء ـ القواعد المتعلقة بمسؤولية الدولة ومأموريها كما هي معينة في القوانين النافذة».

وإن مهلة السنتين التي نصت عليها المادة (17) من القرار (188) والتي لا يجوز سماع أي دعوى بعد مرورها على تسجيل الحقوق العينية العقارية في قيود السجل العقاري هي مهلة سقوط لا مهلة تقادم، وهي من النظام العام. وإن هذه المدة للادعاء بحق ملكية أو بحق عيني عقاري على الطرق العامة لا يمكن أن يحصل مطلقاً إلا بعد تثبيت جميع محاضر تحديد المنطقة العقارية الواقعة هذه الطرق ضمن نطاقها، وبعد الفصل في جميع الاعتراضات الواردة على محاضرها من قبل القاضي العقاري. وهذا يقع حتماً بعد تثبيت المحاضر والفصل في الاعتراضات . وإنه يتوجب لقبول دعوى الاعتراض على القيود المستندة إلى محاضر التحديد والتحرير شرطان: أن تقدم الدعوى في مهلة السنتين، وأن تدوّن إشاراتها في المهلة ذاتها، وألا تنبرم القيود؛ وبالتالي يُردّ الاعتراض شكلاً.

وخلاصة القول: إنه بانقضاء مدة السنتين أو خمس سنوات المذكورين أعلاه؛ يصبح القيد الناجم عن أعمال التحديد والتحرير مجرداً من أسباب كسب الملكية أو الحق العيني التي أدت إليه، ويصبح القيد بذاته المصدر الوحيد للحق المتمثل فيه، فلا يجوز الطعن به باعتبار أن هذا القيد يتمتع بقوة ثبوتية مطلقة تجاه الكافة، ولا يعود من الجائز الطعن به من أي كان. وبهذا تقضي المادة (13) من القرار (188) التي تنص على أن: «كل من يكتسب حقاً في مال غير منقول مستنداً على قيود وبيانات السجل العقاري يبقى له هذا الحق المكتسب. ولا تسري عليه أسباب نزع هذا الحق الناشئة عن الدعاوى المقامة وفقاً لأحكام المادة (31) من القرار (186) والمادة (17) من هذا القرار».

2ـ القوة الثبوتية للقيد اللاحق عن أعمال التحديد والتحرير: إن للقيود الواردة في السجل العقاري قوة ثبوتية مطلقة فيما يتعلق بالوقائع والحقوق المدونة فيه. وتبعاً لذلك تكون الوقائع والحقوق المذكورة فيه حجة على الجميع. فإذا حصل نزاع حول حدود وارتفاق بين عقارين متجاورين، أحدهما داخل في السجل والآخر غير محدد أو محرر بعد، فتؤخذ في الحسبان الحدود المبينة في قيود السجل العقاري.

ولا يمكن أن يقع خلاف في الحقوق العينية المقيدة في السجل العقاري، لأن هذه القيود تعدّ وحدها مصدراً لها وتكتسب قوة ثبوتية مطلقة. وتبعاً لذلك لا يمكن أن تكون عرضة لأي دعوى إلا إذا كان موضوعها إبطال القيد العقاري لسبب من أسباب الإبطال القانونية المدنية.

وبذلك يفترض في قيود السجل العقاري أن تكون صحيحة وكاملة تجاه الغير الذي يشتري عن حسن نية، وأما إذا كان سيئ النية فيكون بإمكان صاحب الحق العيني أن يدعي عليه مباشرة مستنداً إلى عدم مطابقة التسجيل للقانون أو تم دون وجه حق، مع إلزامه بالعطل والضرر إن كان لذلك مقتضى. وعلى هذا استقر الاجتهاد القضائي لمحكمة النقض في العديد من أحكامها، يُذكر منها على سبيل المثال لا الحصر «لا يمكن للأشخاص الآخرين أن يتذرعوا بالقوة الثبوتية لقيود السجل العقاري إذا ثبت أنهم عرفوا قبل اكتساب الحق وجود عيوب داعية لإلغاء الحق. كأن يثبت علم المشتري الثاني بوقوع البيع الأول».

ويعدّ النظام الذي اتبعه القانون السوري هو نظام السجل العيني الذي يجعل القيد في السجل العقاري هو المصدر الوحيد للحقوق العينية بحيث يعدّ هذا القيد حجة مطلقة تجاه العموم، فلا يجوز الطعن فيه حتى بالتزوير.

وهذا النظام يحول دون نشوب المنازعات لقيامه على مبدأ العلانية، متيحاً بذلك لكل شخص الاطلاع على العقار لمعرفة مدى سلامة تصرفه بصورة مستقلة. كما أن قيد الحقوق بصورة إجبارية في السجل العقاري يضمن دائماً وبصورة مستمرة انطباقها على واقع الحال، وهذا يوفر مناخاً ملائماً لاستقرار المعاملات على أسس ثابتة من الثقة التي يوفرها السجل العقاري. وعلى هذا استقر الاجتهاد القضائي بقوله: «إن بيع العقار لا يكون له أثر بالنسبة للغير إلا من تاريخ إعلانه في السجل العقاري، على اعتبار أن القانون أقر مبدأ العلنية المطلقة لقيود السجل العقاري وعدّها مصدراً للحقوق والموجبات المترتبة على العقار».

سادساً ـ طلب القيد في السجل العقاري:

إن التسجيل في السجل العقاري يتم إما بطلب مالك العقار وإما بقوة القانون وإما بحكم مكتسب الدرجة القطعية. ويتم القيد في السجل العقاري بإحدى الحالات التالية:

1ـ طلب القيد عن طريق الحضور شخصياً: وهي الحالة التي نصت عليها المادة (49) من القرار (188) بقولها «على من يطلب تسجيل حق ما، أن يحضر بذاته أو يرسل وكيلاً عنه إلى المكتب المعاون في منطقة العقار، وإذا كان التسجيل مستنداً على عقد بين الفريقين، فيلزم حضور كليهما». ومعنى ذلك أن الحضور قد يكون منفرداً، كطلب المالك تصحيح أوصاف عقاره أو إفرازه. وقد يتطلب أن يكون القيد بحضور الطرفين كما في معاملة البيع أو الرهن أو التأمين.

وغني عن البيان أن وجوب حضور طالب القيد أو الطرفين معاً لا يمنع من تطبيق أحكام الوكالة الواردة في القانون المدني، وبما ورد في المادة (50) من القرار (188) التي نصت «على من يطلب تسجيل معاملة بصفة كونه وكيلاً عن الغير، أن يثبت وكالته بإبراز سند وكالة رسمي مستوف الصفات المنصوص عنها في القوانين المرعية».

2ـ طلب القيد من الدائن نيابة عن مدينه وفق ما نصت عليه الفقرة الأولى: من المادة (236) من القانون المدني بقولها «لكل دائن ولو لم يكن حقه مستحق الأداء أن يستعمل باسم مدينه جميع حقوق هذا المدين، إلا ما كان متصلاً بشخصه خاصة أو غير قابل للحجز».

3ـ طلب القيد بعد وفاة أحد المتعاقدين: وهي الحالة التي نصت عليها المادة (83) من القرار (188) بقولها: «حينما يطلب تسجيل حق متفق عليه بين فريقين بعد وفاة صاحب الحق، فيمكن تسجيله إما بإبراز وثيقة تجيز إجراء التسجيل فوراً، وإما بإبراز طلب موقع من إمضاء صاحب الحق، بشرط أن يكون إمضاء صاحب الحق مصدقاً رسميا».

4ـ طلب القيد الناشئ من تأمينات عينية: وهي الحالة التي نصت عليها المادة (84) من القرار (188) بقولها «إذا كان القيد المطلوب تسجيله يتعلق بعقد تأمينات أو بيع وفاء أو بيع ريع، فيمكن إجراؤه بمجرد توقيع مكتسب الحق على سند عادي، بشرط أن يكون التوقيع مصدقاً عليه رسمياً وفقاً لأحكام المواد (57) و(58) و(59) من هذا القرار».

5ـ طلب القيد الناجم عن إرث أو وصية: وهي الحالة التي نصت عليها المادة (85) من القرار (188) بقولها: «لا يمكن تسجيل الحقوق العينية العقارية الناشئة عن إرث بأسماء مسجلها، إلا إذا أبرز المستدعون علاوة عن ثبوت وفاة مورثهم إذا كان الإرث بدون وصية شهادات تثبت هوية كل منهم وحقه بالإرث. وتثبت حقوق إرث الورثة الشرعيين أو الطبيعيين بإبراز حجة الوراثة، إذا كانت هذه الحقوق من نوع الملك، أو تثبت بقرار من حاكم الصلح، إذا كانت حقوقاً أميرية. إذا كان المورث من جنسية أجنبية، فتثبت حقوق الإرث ـ مع الاحتفاظ بأحكام المادة (231) من القرار (3339) الصادر في 12 تشرين ثاني سنة 1930 من المفوض السامي ـ بشهادة من القنصل صاحب الشأن، مهما كان نوع العقارات الشرعي».

6ـ طلب القيد عفواً: ويتم ذلك عندما يوجب القانون على الموظفين الرسميين أن يطلبوا من تلقاء أنفسهم قيد التصرفات والاتفاقات المعقودة بواسطتهم، والمتعلقة بحق عيني خاضع للتسجيل في السجل العقاري. ومثال ذلك ما أوجبه القانون على رئيس دائرة التنفيذ أن يطلب من تلقاء ذاته قيد الحقوق المحكوم بها بموجب قرار يجري تنفيذه بواسطته، وقيد الحجوز العقارية التي يأمر بتوقيعها، وكذلك قيد العقار أو الحقوق العينية المبيعة بواسطة المزاد العلني بنتيجة التنفيذ الجبري، على اسم المزاود الأخير .

سابعاً ـ إجراءات القيد في السجل العقاري:

 بعد تقديم طلب القيد يتولى موظفون في أمانة السجل العقاري تدوين القيد في السجل اليومي، وذلك بعد إتمام إجراءات تمر بمرحلتين:

1ـ المرحلة الأولى التي يتولاها رئيس المكتب العقاري المعاون: على رئيس المكتب العقاري المعاون الذي يتلقى الطلبات أن ينظم محضراً يتضمن: تعيين العقار المطلوب تسجيله بذكر رقم الصحيفة المسجل فيها ذلك العقار ـ هوية صاحب الملك وهوية من يسجل الحق باسمه ـ نوع الحق المطلوب تسجيله ـ كيفية اكتساب الحق المذكور ومقدار ثمنه ـ ذكر الأحكام الخاصة عند الاقتضاء (مقدار الدين، مقدار الفائدة، والعمولة، ونوع العملة المشروط الدفع بها، وكيفية التأدية قبل الاستحقاق، والقصر الجاري على حق التصرف، والشروح أو البيانات المطلوب تسجيلها مع الحق الأصلي).

ثم ينظم رئيس المكتب المعاون المحضر على ثلاث صور، ويوقع عليه من المستدعين، ويضاف إليه سند التمليك. وعند الاقتضاء يضاف إليه صورة الوثائق التي يستند إليها التسجيل، كالأحكام المبلغة إلى رئيس المكتب المعاون بوساطة دائرة التنفيذ أو الحجج الصادرة عن المحاكم الشرعية.

وعملاً بأحكام المادة (53) من القرار (188) فان رئيس المكتب العقاري المعاون يتولى على مسؤوليته أمر التحقيق في هوية المستدعين وأهليتهم، ويجب عليه أن يذكر هذا التحقيق في متن المحضر الذي يوقعه رئيس المكتب المعاون مع الشهود.

وإذا كان الطرفان يجهلان أو لا يستطيعان التوقيع، فيجب أن يعترفا بصحة مضمون المحضر بحضور رئيس المكتب المعاون، وبحضور شاهدين من الذكور يحسنان التوقيع وحائزين أهلية التعاقد، ثم يصادق رئيس المكتب على أنه قد جرى الاعتراف بصحة مضمون المحضر، ويوقعه بإمضائه مع الشهود. وإذا كانت أسماء الطرفين أو محل إقامتهما غير معروفة لدى رئيس المكتب المعاون الذي جرى أمامه الاعتراف بصحة مضمون المحضر، فيجب أن يعرِّفهما شاهدان معروفان لديه وحائزان الشروط الآنفة الذكر. وفي جميع الأحوال يجب على رئيس المكتب المعاون أن يصدق في ذيل التصريح أن الشاهدين معروفان لديه شخصياً إعمالاً لنص المادة (54) من القرار (188).

ثم يدوّن رئيس المكتب العقاري المعاون معاملة القيد في السجل اليومي بالتتابع وتحت رقم متسلسل بحسب تاريخ ورودها وساعته. ويذكر على كل معاملة تاريخ تدوينها في السجل اليومي ورقمه، ويسلَّم المستدعي إيصالاً يشير إلى رقم السجل اليومي المدون فيه الطلب، ويجري قيد المعاملات على الترتيب بحسب تاريخ تسجيلها في السجل اليومي. ويعدّ ترتيب الأولوية بحسب تاريخ تسجيل الاستدعاء في السجل اليومي، تطبيقاً لنص المادة (63) من القرار (188) وعلى ما استقر عليه الاجتهاد القضائي الذي جاء فيه: «إن نص المادة (63) من القرار (188) يعيّن الأولوية بين العقود الواردة إلى المكتب المعاون، وذلك بأسبقية تاريخ قيدها في السجل اليومي. وهذا النص يقتصر على ترتيب الأولوية متى كان عقدان يتناولان حقاً واحداً، باعتبار أن انتقال الحق من ملكية شخص إلى شخص آخر يحول دون انتقاله إلى غير مكتسبه من جانب الشخص الأول ذاته. وأن العبرة تجاه الغير هي للعقد المسجل على الصحيفة العينية لا على السجل اليومي».

وإذا تقدم للمكتب استدعاءات متعددة في يوم واحد بحق عقار واحد، فتعيّن درجة الأولوية في الحقوق المترتبة على العقار المذكور بدءاً من ساعة إيداع الاستدعاء. أما إذا وردت استدعاءات متعددة بحق عقار واحد، وصادف إيداعها في المكتب بوقت واحد، فيحرر الشرح اللازم عن هذه الحالة في السجل، وتسجل الحقوق متزاحمة، تطبيقاً لما ورد بالمادة (65) من القرار (188).

ثم يعمد رئيس المكتب العقاري المعاون بعدها إلى تصفية الرسوم المتوجبة، وينظم بها إرسالية على ثلاث نسـخ موقعة منه، ويذيلها بخاتم المكتب الرسمي، ويسلم نسخة عنها إلى المستدعي، أو ترسل إليه بالبريد المضمون، ويترتب عليه إثبات تأديته للمبالغ أو الرسوم المتوجبة بإبراز مسلم إليه من أمين صندوق الخزينة خلال ثلاثة أيام من تاريخ تسلمه الإرسالية مضافاً إليها مهلة المسافة عندما يكون غائباً. وإذا لم يبرز المستدعي الإيصال في المدة المعيّنة له، فإنه يفقد حق الأولوية الناجم عن القيد في السجل اليومي. أما إذا أبرزه متأخراً عن تلك المدة فإن طلبه يأخذ رتبة جديدة بتاريخ تسلم رئيس المكتب العقاري المعاون الإيصال المثبت لدفع الرسوم، وفق ما قضت به المادتان (67 و68) من القرار (188). وعندها يرسل رئيس المكتب العقاري المعاون فوراً وخلال أربع وعشرين ساعة نسخة من المحضر مع الوثائق المبرزة إلى أمين السجل العقاري، ويشير إلى ذلك في السجل اليومي استناداً إلى المادة (70) من القرار (188).

أما إذا كانت هناك نواقص شكلية في المعاملة؛ فيشير رئيس المكتب العقاري المعاون إلى تلك النواقص في المحضر وإلى المعاملات التي يجري إتمام النواقص لديه فيها بحسب المادة (62) من القرار (188).

2ـ المرحلة الثانية التي يتولاها أمين السجل العقاري: بعد إرسال طلب القيد مع الوثائق المرفقة به يتوجب على أمين السجل العقاري وقبل إجراء القيد أن يدقق في صحة الطلب والوثائق التي يستند إليها؛ وفي إتمام الإجراءات المتقدمة وفقاً لما يشترطه القانون وما نحو ذلك، سنداً إلى لمادتين (72 و73) من القرار (188)، باعتبار أن سلطة إجراء هذا التدقيق مع ما يستتبعه من رفض التسجيل عند الاقتضاء قد أناطها القانون به دون رئيس المكتب العقاري المعاون وفق ما نصت عليه المادة (96) من القرار (188).

وإن تدقيق أمين السجل ينصب أولاً على مسألة إنجاز المعاملات، أو إتمام الإجراءات التي يفرضها القانون أمام رئيس المكتب المعاون، كما ينصب على صحة الوثائق المبرزة تأييداً لطلب القيد سواء من حيث شكلها أم موضوعها. ثم يتحقق مما إذا كان الحق المطلوب قيده قد اتصل إلى المستدعي من صاحب القيد الحالي؛ ذلك أن الحق لابد لأجل قيده من أن يكون متصلاً مباشرة من صاحب القيد السابق، وإذا كانت قد جرت انتقالات متعددة أو عقود متتالية على حق عيني، لا يصح قيد الانتقال أو الاتفاق الأخير إلا بعد قيد جميع العقود والاتفاقات السابقة وأداء كامل الرسوم المتوجبة عملاً بالمادة (27) من القرار 189 .

ويتثبت أمين السجل ـ من جهة أخرى ـ من أن المعاملة المطلوب قيدها لا تتعارض مع قيود السجل العقاري، ولا مع أحكام القرار (188)، ومن أن الوثائق المبرزة تجيز التسجيل.

وإذا وجد أمين السجل العقاري مانعاً يحول دون القيد المطلوب؛ يمكن أمين السجل أن يمنح المستدعي مهلة لإزالة هذا المانع، ما لم يرَ وجوب رفض الطلب فوراً لعدم استناده إلى أي مسوغ قانوني إذا قرر منح مهلة ما، فلا يرفض الطلب إلا بعد انقضاء هذه المهلة ودون تمكن المستدعي من إزالة المانع، أما إذا أزاله فيجري القيد بحسب ما جاء في المادة (74) من القرار (188).

كما يمكن لأمين السجل العقاري أن يطلب من أصحاب العلاقة استكمال معاملاتهم وإزالة موانع التسجيل قبل رفض إجرائه، فيمنح المستدعي مهلة لإزالة النواقص أو استكمالها، حتى إذا انتهت هذه المهلة ولم تتم إزالة المانع، يقرر أمين السجل رد الطلب. وقراره برد طلب القيــد أو الترقين قابل للطعن أمام محكمة البداية المدنية، وتفصل فيه في غرفة المذاكرة. وبعدها تنظر المحكمة بالطعن بقرار مبرم بناءً على الوثائق المبرزة وسنداً إلى الأحكام القانونية والنظامية المرعية الإجراء، فتصدق قرار الرد إذا كان مستنداً إلى الأحكام القانونية، وإلا فتأمر أمين السجل العقاري بتسجيله على أن تُعطى رتبته بحسب أولوية تدوين الطلب في السجل اليومي تطبيقاً للمادة (80) من القرار (188).

وغني عن البيان أنه في حالتي منح أصحاب العلاقة مهلة لاستكمال النواقص، أو إزالة الموانع، أو استئناف قرار أمين السجل العقاري برد طلب القيد، فان أمين السجل العقاري يدون ـ حكماً ومن تلقاء نفسه ـ قيداً احتياطياً لمصلحة المستدعي، حتى لا يرد طلب آخر من شخص آخر بشأن الحق العيني ذاته البت بالاستئناف أو إزالة المانع، ويأخذ مرتبة القيد المطلوب إجراؤه أولاً. وبالتالي فإنه لهذه الغاية يجب إبلاغ أمين السجل العقاري استدعاء الاستئناف المتضمن الطعن بقرار رد طلب القيد، وعندها يصبح هذا الأخير ملزماً بتدوين القيد الاحتياطي.

وبالنتيجة إذا صدقت المحكمة قرار أمين السجل العقاري برد طلب القيد يرقن القيد الاحتياطي، أما إذا فسخت قراره فإنه يلزم بإجراء القيد الذي يعطي مفعوله بدءاً من تاريخ ورود المعاملة التي صدر القرار بردها. وإذا وردت بعد الاستئناف عدة معاملات تتعلق بالحق عينه فإنها ترقن بمفعول فسخ قرار الرد.

ويتم القيد في الصحيفة العينية العقارية بتدوين مضمون العقد والمعاملة بصورة مختصرة، ويذكر رقم تدوين محضر العقد واستدعاء الطلب في السجل اليومي وتاريخهما، ويجب أن يكون القيد مؤرخاً، ويجري تدوين العقد أو الشرح في دفتر الملكية بالحبر الأسود الثابت دون شطب أو إضافة، ويمهره بخاتم أمانة السجل العقاري عملاً بأحكام الفقرة الثانية من المادة (7) من القرار (189).

وكل بيان يتعلق بالتفرغ من دين مضمون بتأمين أو برهن عقاري، أو بتحويل هذا الدين لشخص آخر، أو بتخفيضه، أو بتحوير التأمين أو الرهن، يجري قيده تجاه قيد التأمين أو الرهن وفقاً للقواعد المقررة للقيود. وإذا كان الحقل المخصص لها غير كافٍ، فيستعمل لها حقل آخر مع إشارة الرجوع إلى الحقل السابق سنداً للفقرة الرابعة من المادة (7) من القرار (189).

 

مراجع للاستزادة:

 

ـ جان باز، القانون العقاري اللبناني (مكتبة لبنان، بيروت 1968).

ـ عفيف شمس الدين، القوة الثبوتية لقيود السجل العقاري (بيروت 1980).

ـ زهدي يكن، السجل العقاري في لبنان والعالم (المكتبة الثقافية، بيروت 1999).

ـ محمود زكي شمس، التشريعات العقارية النافذة (مؤسسة عنور للطباعة، دمشق 2000).




التصنيف : القانون الخاص
النوع : القانون الخاص
المجلد الرابع: الرضاع ــ الضمان المصرفي
رقم الصفحة ضمن المجلد : 110
مستقل

البحوث الأكثر قراءة

للحصول على اخبار الموسوعة

عدد الزوار حاليا : 1
الكل : 7989778
اليوم : 1708

اللجنة الدولية للصليب الأحمر

 اللجنة الدولية للصليب الأحمر اللجنة الدولية للصليب الأحمر عامر الزمالي النشأة والتطوّر المبادئ الأساسية والمهام الطبيعة القانونية حق المبادرة الإنسانية وآليات عمل اللجنة الدولية الإطار التنظيمي الفاعلية أولاًـ النشأة والتطوّر: يرتبط إنشاء اللجنة الدولية للصليب الأحمر International Committee of the Red Cross (ICRC)، كغيرها من المؤسسات، بأوضاع تاريخية معيّنة، إلاّ أنّ ما قد يميّزها من سواها هو انطلاقها من ميادين القتال، ومواكبة أعمالها للحروب، منذ ما يناهز قرناً ونصف قرن من الزمن. ونبعتْ فكرة إنشاء هذه المنظمّة من ميدان معركة دارت رحاها بين الجيش النمساوي والقوات...

المزيد »